Thuê Nhà Mặt Phố Kinh Doanh Cà Phê: Tưởng Là “Ngon”, Nhưng Hóa Ra Lại Là “Non”

Thuê nhà mặt phố thường là mục tiêu của rất nhiều chủ quán mới khi bắt tay vào kinh doanh cà phê. Bởi lẽ, mọi người nhìn thấy được nhiều tiềm năng mà mặt bằng mặt tiền có thể đem lại cho hoạt động kinh doanh của mình. Dẫu vậy, có ưu điểm cũng sẽ có hạn chế, và đôi khi cố gắng thuê cho được nhà mặt phố để kinh doanh lại càng gặp nhiều cản trở hơn so với một số mặt bằng không phải mặt tiền. Vậy, rốt cuộc thuê nhà mặt phố lại có thể gây ra những cản trở gì? Và nếu không thuê nhà mặt phố thì đâu là mặt bằng thích hợp nhất để kinh doanh cà phê? Hãy cùng F&B Việt Nam đi tìm câu trả lời trong bài viết sau. 

1. Thuê nhà mặt phố kinh doanh cà phê là “ngon” hay “non”?

1.1. Lợi thế khi thuê nhà mặt phố kinh doanh cà phê

Không phải không có lý do mà mọi người người thường tập trung tìm kiếm mặt bằng mặt tiền để kinh doanh cà phê. Có thể dễ dàng nhận thấy nhất chính là các thương hiệu cà phê nổi tiếng đều lựa chọn thuê nhà mặt phố, nằm tại các cung đường lớn để đặt cửa hàng của mình. Một số lợi thế điển hình mà nhà mặt phố có thể đem lại cho hoạt động kinh doanh cà phê như: 

Dễ thu hút khách vãng lai: Lợi thế đầu tiên và rõ rệt nhất của nhà mặt phố chính dễ dàng thu hút người qua đường trong khu vực, tạo thành khách hàng vãng lai và lôi kéo dần để trở thành khách hàng thân thiết. Bất kỳ người qua đường nào cũng đều có thể nhìn thấy cửa hàng của bạn, họ có thể bị thu hút bởi cách bày trí, banner khuyến mãi, hay chỉ đơn giản là họ đang cần ghé vào một quán cà phê nào đó. Nhìn chung, mở quán cà phê tại nhà mặt phố sẽ cho phép bạn sở hữu một lượng khách hàng vãng lai tiềm năng để vận hành hoạt động kinh doanh của mình. 

Dễ tìm thấy, thuận tiện di chuyển: Nhà mặt phố sở hữu lợi thế dễ tìm thấy, chỉ cần thiết kế bên ngoài đủ mắt bắt, thể hiện rõ nét đặc trưng riêng của thương hiệu thì khách hàng có thể nhanh chóng nhận biết cửa hàng của bạn ngay từ xa. Thêm vào đó, nhà mặt phố cũng không gặp nhiều rắc rối trong di chuyển như một số quán cà phê nằm trong chung cư, hẻm sâu hoặc những địa chỉ “siêu xuyệt”. Vị trí không thuận tiện cũng là một trong những lý do phổ biến khiến khách hàng e ngại lựa chọn đến trải nghiệm.

Khẳng định giá trị thương hiệu: Việc các thương hiệu lớn lựa chọn thuê nhà mặt phố để đặt cửa hàng cũng một phần nhằm mục đích khẳng định giá trị thương hiệu của mình. Mặt tiền tại cung đường càng lớn, càng gần khu trung tâm, càng đông người qua lại và càng rộng rãi, hoành tráng, sẽ càng chứng minh được vị thế của thương hiệu trên thị trường. Đồng thời, mở cửa hàng cà phê tại nhà mặt phố cũng sẽ tăng độ nhận diện hiệu quả cho thương hiệu. 

Thúc đẩy doanh thu và lợi nhuận: Sở hữu mặt bằng có tiềm năng tăng độ nhân diện hiệu quả, thuận tiện di chuyển, thu hút lượng lớn khách hàng và khẳng định được giá trị thương hiệu của mình thì nghiễm nhiên cửa hàng cũng sẽ đạt được doanh số bán hàng tích cực, qua đó thúc đẩy đáng kể doanh thu và lợi nhuận cho hoạt động kinh doanh. 

1.2. Hạn chế của thuê nhà mặt phố trong kinh doanh cà phê

Dù sở hữu nhiều lợi thế, nhưng tồn tại song song đó thì thuê nhà mặt tiền cũng có không ít điểm hạn chế. Có thể kể đến như:

Giá thuê mặt bằng cao: Hiển nhiên, thuê nhà mặt phố thường sẽ có mức thuê cao hơn so với vị trí mặt bằng tại những khu vực trong hẻm hoặc không thuận tiện di chuyển, nhất là với những mặt bằng tại mặt tiền càng gần trung tâm, đông người qua lại sẽ càng cao. Với những quán có quy mô nhỏ, ngân sách thấp, việc chọn thuê nhà mặt phố giá cao có thể ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh khi chi phí vận hành quá cao, khiến lợi nhuận không đủ để duy trì lâu dài. 

Mặt tiền trên đường một chiều: Đường một chiều là một trong những hạn chế hàng đầu cần phải tránh khi lựa chọn mặt bằng kinh doanh. Ngay cả khi là mặt tiền đường tại khu vực trung tâm thì giao thông một chiều cũng sẽ giảm đáng kể khả năng tiếp cận khách hàng, chẳng hạn như người đi xe máy ngại quay đầu, hoặc người đi ô tô ngại tắp vô lề vì rất dễ bị bắt phạt,…

Mặt tiền nơi ít người qua lại: Lỗi này thường mắc phải ở những chủ quán không xác định được tệp khách hàng mục tiêu của mình, dẫn đến mặt bằng được chọn không phù hợp để kinh doanh. Ngoài ra, một phần nhỏ còn đến từ nguồn tài chính thấp nên có những chủ quán chấp nhận “theo đuổi” bằng được mặt bằng mặt tiền dù lưu lượng khách ít.  

Ô nhiễm tiếng ồn và khói bụi: Thuê nhà mặt phố đồng nghĩa với việc chủ quán sẽ phải chấp nhận quán của mình có thể chịu ảnh hưởng từ tiếng ồn và khói bụi của xe cộ qua lại. Nhưng nếu chịu đầu tư thì vấn đề này có thể dễ giải quyết hơn những hạn chế khác. 

Thiếu chỗ đậu xe: Điểm yếu của quán mở mặt tiền là không có chỗ đậu xe ngay tại quán, buộc lòng phải gửi xe tại nơi khác gây bất cập trong trải nghiệm cà phê của khách hàng. Nếu muốn dựng xe trên vỉa hè trước quán sẽ cần có giấy phép sử dụng vỉa hè. Hoặc để gửi xe ngay trong khu vực quán sẽ cần diện tích mặt bằng rộng rãi, mà điều này sẽ quay về với yếu tố đầu tiên về giá thuê nhà khá “chát”.

Trăm sự vì “lô cốt”: So với những hạn chế khác đều trong khả năng dự liệu được, thì dựng “lô cốt” là lý do khiến các chủ quán khó trở tay nhất. Đặc biệt là trong thời gian gần, các tỉnh thành phố thường có nhiều dự án xây dựng buộc phải dựng “lô cốt” ngay trước nhiều quán kinh doanh. Một quán cà phê có đông khách và được yêu thích đến mấy thì chỉ cần một chiếc “lô cốt” được dựng lên cũng sẽ làm giảm sụt doanh thu rõ rệt. 

1.3. Case study Tứ Phủ Coffee: Thất bại ngay từ bước chọn mặt bằng

Mặt bằng của Tứ Phủ tọa lạc tại mặt tiền đường Điện Biên Phủ, quận 3, là một trong những khu vực trung tâm, sầm uất tại TP. HCM. Sở hữu những lợi thế điển hình của một mặt bằng mặt tiền đường như dễ thu hút sự chú ý của người đi đường, dễ dàng tiếp cận đến nhiều đối tượng khách hàng hơn, tăng độ nhận diện và khẳng định vị thế của thương hiệu,… nhưng đồng thời lại tồn tại một điểm hạn chế lớn nhất của mặt bằng này chính là giao thông một chiều.

Từ ngày đi vào hoạt động, Tứ Phủ Coffee đã nhận về không ít góp ý liên quan đến vấn đề vị trí đường một chiều của quán. Rất nhiều trường hợp khách hàng chẳng may đi quá quán không thể quay đầu được, buộc phải đi bọc thêm một lần nữa mới có thể đến quán. Hoặc với những khách di chuyển bằng ô tô thuộc làn đối diện cũng gặp nhiều trở ngại khi tấp xe vào lề. Ngoài ra, một số khách hàng cũng cho biết tuy Tứ Phủ Coffee sở hữu mặt bằng rộng rãi lên đến 400m2 nhưng lại không có chỗ gửi xe tại quán, buộc khách phải đi bộ một đoạn khá xa để gửi xe ở nơi khác. Điều này càng trở nên bất cập hơn nếu khách hàng đến quán vào ngày thời tiết nắng nóng hoặc mưa gió.

Những trở ngại trong vấn đề di chuyển cũng là một trong những lý do khiến khách khó lựa chọn quay lại lần hai. So với một quán cà phê khó di chuyển, không có chỗ gửi xe tại quán, lại sở hữu concept hạn chế nhu cầu phục vụ, thì khách hàng có thể quay về quán quen, hoặc chọn cho mình một quán khác thoải mái và thuận tiện hơn. Nhất là khi trên thị trường cà phê hiện nay không hề thiếu những quán có thể đáp ứng mọi nhu cầu của khách hàng như vậy.

Cuối cùng, hạn chế trong cách chọn mặt bằng của Tứ Phủ Coffee còn đến từ tiền thuê lên đến 280 triệu/tháng, chưa bao gồm nhiều khoản chi khác cũng đẩy chi phí vận hành rơi vào khoảng hàng trăm triệu. Như vậy, nếu tính chi phí hàng bán khoảng 25% thì để lo được mọi khoản phí, Tứ Phủ Coffee sẽ cần doanh thu hơn 800-900 triệu đồng/tháng, tức là trung bình mỗi ngày phải thu về hơn 25 triệu đồng. Con số 25 triệu đồng/ngày không phải không thể đạt được, nhưng gần như chỉ khả thi với những chuỗi cà phê lớn, còn với một quán mới lại có nhiều điểm hạn chế như Tứ Phủ Coffee sẽ rất khó.

Tất nhiên, sự thất bại của Tứ Phủ Coffee không chỉ có mỗi vấn đề mặt bằng mà còn chịu tác động từ nhiều yếu tố khác như concept theo tín ngưỡng thờ Mẫu không quá phổ biến với đại chúng, chưa xác định rõ ràng khách hàng mục tiêu, thiếu tính toán đến các khoản chi phí cấu hao, và bản thân chủ nhân của Tứ Phủ Coffee cũng thừa nhận mình không có nhiều kinh nghiệm trong vận hành kinh doanh F&B. Điều này dẫn đến Tứ Phủ Coffee dù được đầu tư “khủng” đến 15 tỷ đồng nhưng vẫn phải chịu cảnh đóng cửa chỉ sau một năm hoạt động. 

2. Lưu ý khi chọn thuê nhà mặt phố để kinh doanh cà phê

Khảo sát địa thế trước khi quyết định thuê: Xem hình ảnh trên mạng hoặc qua môi giới không thể phản ánh đúng thực trạng của mặt bằng cho thuê. Do vậy, các chủ quán sẽ cần khảo sát tình hình thực tế của mặt bằng bằng cách đến tận nơi, trực tiếp xem vị trí, và đánh giá đường xá, mặt bằng một cách kỹ lưỡng. Ngoài ra, chủ quán cũng có thể dẫn theo người đi cùng khảo sát địa thế, nhiều người đi xem sẽ có những góc nhìn khác nhau và chú ý đến các chi tiết mà bạn có thể vô tình bỏ lỡ của mặt bằng.

Đo lường lượng khách hàng thực tế: Đo lường khách hàng thực tế đặc biệt quan trọng, nhất là với những chủ quán chưa có nhiều kinh nghiệm thì bước này càng phải cẩn thận hơn. Bạn có thể bắt đầu đo lường bằng cách xem xét giờ cao điểm tại khu vực này có lưu lượng khách hàng như thế nào, khảo sát hiệu quả kinh doanh của các quán xung quanh, và tìm hiểu đâu là mặt hàng được khách hàng tại khu vực này ưa chuộng nhất. Dựa vào việc ước tính lượng khách trung bình hằng ngày thì các chủ quán có thể dự liệu trong bao lâu sẽ hòa vốn và bắt đầu có lãi.

Khảo sát trước giá thuê của những quán xung quanh: Càng nắm được các thông tin chính xác sẽ giúp bạn càng dễ dàng trong việc thỏa thuận giá thuê mặt bằng tốt nhất với chủ nhà. Hầu hết tại các mặt bằng trong cùng khu vực sẽ có mức thuê gần bằng nhau, chênh lệch chủ yếu đến từ sự khác biệt trong diện tích và điều kiện mặt bằng. Khảo sát trước từ những quán xung quanh cho phép bạn biết được mặt bằng chung giá thuê tại khu vực đã chọn, tránh trường hợp thuê mặt bằng có giá cao hơn, tốn kém chi phí. 

Kiểm tra chất lượng mặt bằng kinh doanh: Tìm được mặt bằng kinh doanh có vị trí đẹp, giá thuê hợp lý nhưng chưa chắc đã là một món hời nếu chất lượng mặt bằng đó không đảm bảo. Chẳng hạn như hệ thống điện nước kém, tường nhà ẩm thấp, cầu thang xập xệ,… đều dẫn đến phát sinh nhiều chi phí bảo trì, sửa chữa lại cơ sở vật chất. Việc thuê được nhà giá thấp hơn suy cho cùng lại cao hơn vì tốn kém phí trùng tu.

Cẩn thận với hợp đồng cho thuê: Chọn được mặt bằng đẹp, giá thuê hợp lý, chất lượng mặt bằng kinh doanh cũng vô cùng vừa ý, nhưng như vậy vẫn chưa phải tất cả, các chủ quán sẽ còn phải thêm một lần “cân não” nữa khi đặt bút ký hợp đồng thuê mặt bằng. Nhất là với những bạn trẻ mới khởi nghiệp còn thiếu kinh nghiệm thì sẽ càng phải cẩn trọng hơn, trang bị đầy đủ kiến thức cần thiết về các loại giấy tờ, thủ tục và điều khoản thuê mặt bằng để tránh bị “bẫy” khi ký hợp đồng và có thể yên tâm kinh doanh. Mọi yếu tố cần xem xét khi ký hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh F&B đều được nêu chi tiết trong bài viết dưới đây.

Thuê mặt bằng ở vị trí nào, diện tích ra sao, với giá thuê bao nhiêu mới hợp lý là bài toán nan giải của bất cứ ai kinh doanh cà phê, nhất là với những người mới vừa bước chân vào khởi nghiệp trong ngành này. Mặt bằng tốt sẽ hỗ trợ phát huy tối đa hiệu quả kinh doanh, ngược lại, mặt bằng nhiều hạn chế có thể khiến hoạt động kinh doanh đạt hiệu suất thấp, tệ hơn là thất bại toàn tập. Chính vì thế, đừng vội chọn thuê ngay chỉ vì hai chữ “mặt tiền”, thay vào đó, hãy cẩn thận cân nhắc mọi yếu tố đảm bảo phù hợp với điều kiện, nhu cầu, và mục tiêu kinh doanh của mình để chọn được mặt bằng đẹp nhất.