Việc chọn mặt bằng kinh doanh F&B chưa bao giờ là chuyện đơn giản. Nhiều thương hiệu sẵn sàng đầu tư mạnh vào mặt bằng đẹp nhưng cuối cùng vẫn thất bại khi chưa có chiến lược kinh doanh F&B. Ngược lại, có những quán nằm trong hẻm nhỏ vẫn đông khách nhờ chọn đúng chiến lược. Bài viết này F&B Việt Nam sẽ làm rõ 5 yếu tố cốt lõi trong chiến lược chọn mặt bằng kinh doanh F&B để có một khởi đầu vững chắc và tránh sai lầm tốn kém.
Nội dung chính
1. Nghiên cứu kỹ lưỡng đối tượng khách hàng mục tiêu khi chọn mặt bằng kinh doanh F&B
Trên thị trường F&B cạnh tranh khốc liệt, việc sở hữu một mặt bằng kinh doanh “đắc địa” không chỉ là yếu tố may mắn ngẫu nhiên mà còn là kết quả của quá trình nghiên cứu và phân tích chiến lược. Trong đó, bước đầu tiên và quan trọng nhất chính là nghiên cứu kỹ lưỡng đối tượng khách hàng mục tiêu trong chiến lược kinh doanh F&B. Đây không chỉ là một bước cơ bản mà còn là nền tảng vững chắc giúp bạn đưa ra những quyết định sáng suốt trong việc lựa chọn mặt bằng, tối ưu hóa chi phí và gia tăng cơ hội thành công.
Tại sao nghiên cứu đối tượng khách hàng mục tiêu lại quan trọng hàng đầu trong việc chọn mặt bằng kinh doanh F&B ?
– Xác định “tọa độ vàng” cho khách hàng của bạn:
– “Đọc vị” nhu cầu và sở thích, tối ưu hóa trải nghiệm: Hiểu rõ đối tượng khách hàng mục tiêu giúp bạn điều chỉnh concept, menu, giá cả và phong cách phục vụ sao cho phù hợp nhất với họ. Một mặt bằng nằm ở vị trí thuận tiện cho khách hàng mục tiêu sẽ tạo điều kiện thuận lợi để họ trải nghiệm dịch vụ của bạn một cách thoải mái và dễ dàng nhất.
– Tạo lợi thế cạnh tranh bền vững: Khi bạn đặt chân đến đúng “tọa độ” của khách hàng mục tiêu, bạn sẽ dễ dàng xây dựng cộng đồng khách hàng trung thành. Quán Buffet chay Gen Z là một ví dụ điển hình khi quán nằm trong một con hẻm yên tĩnh ở Cầu Giấy, được trang trí bằng những vật liệu tự nhiên, có không gian thiền định nhỏ. Khách hàng đến đây không chỉ để thưởng thức những món ăn chay thanh đạm, tốt cho sức khỏe mà còn tìm kiếm sự bình yên trong tâm hồn. Sự kết hợp độc đáo này tạo ra một trải nghiệm khác biệt, xây dựng được một cộng đồng khách hàng trung thành và mang lại lợi thế cạnh tranh bền vững cho Chay Gen Z.
2. Đánh giá mức độ tiếp cận và giao thông thuận tiện
Một vị trí “đắc địa” không chỉ nằm ở khu vực đông dân cư mà còn phải dễ dàng tiếp cận bằng nhiều phương tiện khác nhau và không gặp quá nhiều rào cản về giao thông. Việc bỏ qua yếu tố này có thể dẫn đến việc mặt bằng dù có vị trí đẹp trên bản đồ nhưng lại ế ẩm vì khách hàng khó khăn trong việc tiếp cận.
Đặc thù của một số dạng mặt bằng F&B:
- Những mặt bằng gần ngã tư – “Con dao hai lưỡi” tiềm ẩn rủi ro: Với ưu điểm có lưu lượng giao thông lớn và khả năng hiển thị cao, thường nằm ở vị trí trung tâm. Tuy nhiên, nhược điểm lớn nhất là khó khăn trong việc dừng đỗ xe gây bất tiện trong quá trình lưu thông: nguy cơ tai nạn giao thông, tiếng ồn, khói bụi,… Đặc biệt, giá thuê các vị trí thường rất cao, hiệu quả thực tế có thể không tương xứng.
- Mặt bằng nằm trong lối đi một chiều – “Ẩn mình” chờ đợi sự khám phá: Những khu vực trong lối đi một chiều thường yên tĩnh hơn và có giá thuê mềm hơn. Tuy nhiên, nhược điểm chính là khó tiếp cận nếu không có biển hiệu rõ ràng. Khách hàng dễ bỏ lỡ, ảnh hưởng đến dịch vụ giao hàng cũng là yếu tố cần xem xét.
- Ngoài ra cần xem xét về mức độ tiếp cận và giao thông: vỉa hè, hệ thống giao thông công cộng, quy hoạch giao thông, luật giao thông và ánh sáng khu vực xung quanh. Tất cả những yếu tố này đều ảnh hưởng đến trải nghiệm và quyết định lựa chọn của khách hàng. Đặc biệt trong thời đại công nghệ ngày càng phát triển, dịch vụ giao hàng từ kênh online chiếm doanh thu khá lớn và việc liên kết với shipper là yếu tố tất yếu của mỗi cửa hàng cần có trong chiến lược kinh doanh F&B. Lựa chọn mặt bằng có địa chỉ rõ ràng, nằm ở khu vực dễ tìm, có chỗ đậu xe và không quá xa trung tâm sẽ là điểm cộng không chỉ với khách hàng mà còn với đội ngũ shipper. Bởi nếu mặt bằng quán nằm trong ngõ sâu, không có biển hiệu cụ thể, shipper sẽ mất thời gian tìm quán để lấy đơn, ảnh hưởng đến tốc độ giao hàng và trải nghiệm ăn uống.
3. Mật độ dân cư và lưu lượng người qua lại
Yếu tố mật độ dân cư và lưu lượng người qua lại được xem là một trong những “chỉ số vàng” khi đánh giá tiềm năng của một mặt bằng F&B. Đây là thước đo cơ bản để ước tính nguồn khách hàng tiềm năng và khả năng tiếp cận thị trường của doanh nghiệp.
Mô hình Cà phê Take – away/ to – go cần được đặt ở những địa điểm người qua lại cao, đặc biệt vào giờ cao điểm (sáng đi làm, trưa nghỉ, chiều tan sở).
Mật độ dân số mỗi năm đều có sự tăng trưởng vượt bậc ở các quận, vì thế mà lưu lượng người và phương tiện qua lại thay đổi khác nhau vào các khung giờ.
Đoạn đường Cầu Giấy – Xuân Thủy – Hồ Tùng Mậu: Đây là trục đường chính có mật độ giao thông rất cao, đặc biệt vào giờ cao điểm (7h – 8h30 sáng và 16h – 18h30 chiều). Lưu lượng sẽ giảm đáng kể nhưng vẫn ở mức tương đối cao do đây là khu vực tập trung nhiều trường đại học, văn phòng và khu dân cư.
Quận Hoàn Kiếm: Các tuyến phố như Đinh Tiên Hoàng, Hàng Ngang, Hàng Đào, Lý Thái Tổ,… có lưu lượng người đi bộ và xe máy rất lớn, đặc biệt vào các buổi tối và cuối tuần. Giờ cao điểm các tuyến đường dẫn vào trung tâm như Tràng Tiền, Hàng Bài, Bà Triệu,.. thường xuyên ùn tắc.
Quận Đống Đa: Các tuyến đường như Nguyễn Trãi, Tây Sơn, Láng, Trường Chinh,… luôn có mật độ giao thông cao, thường xuyên xảy ra ùn tắc vào giờ cao điểm (7h – 8h30 sáng và 16h – 19h chiều).
Số lượng về lưu lượng giao thông thường xuyên thay đổi và phụ thuộc vào nhiều yếu tố như thời điểm, ngày trong tuần, sự kiện đặc biệt,… Việc mở 1 mô hình quán cụ thể cần có sự nghiên cứu kỹ lượng chiến lược kinh doanh F&B để lựa chọn được mặt bằng thuận lợi nhất cho mô hình kinh doanh.
Với những mô hình xe di động, quán cà phê nhỏ chỉ bán mang đi nằm ngay góc ngã tư có đèn đỏ gần một tòa nhà văn phòng lớn ở khu vực trung tâm Hà Nội thì thời điểm đông khách vào giờ cao điểm, doanh thu ổn định dù diện tích nhỏ và không có chỗ ngồi.
Hay mô hình nhà hàng gia đình tầm trung nằm trên một con phố nhỏ, yên tĩnh hơn, cách đường Nguyễn Tuân khoảng 100 – 200m, trong khu vực có nhiều tòa nhà chung cư tầm trung. Với những chi phí cố định của 1 quán (thuê mặt bằng, thuê nhân viên, nguyên liệu, điện – nước, quản lý khác) rơi vào khoảng 3 triệu – 6 triệu 2 trong 1 ngày thì cần khoảng 10-15 hóa đơn/ ngày với hóa đơn trung bình 400.000 – 600.000 VND – đây mục tiêu tối thiểu để hòa vốn.
Mặc dù quận Thanh Xuân là khu vực đông dân cư, nhưng việc lựa chọn một con phố quá sầm uất có thể thu hút nhiều đối tượng khách hàng vãng lai, không phải là tệp khách hàng gia đình mục tiêu của chúng ta. Như một con phố tập trung nhiều cửa hàng thời trang, quán trà sữa dành cho giới trẻ có thể rất đông đúc, nhưng lại không phù hợp để mở một nhà hàng gia đình ấm cúng. Vì thế, hãy chọn nơi có lưu lượng phù hợp chứ không chỉ là nơi “đông người” trong việc chọn mặt bằng F&B. Việc nghiên cứu kỹ lưỡng thói quen sinh hoạt, nhu cầu ăn uống của cư dân trong khu vực, quan sát các nhà hàng tương tự đang hoạt động tốt ở đâu và phục vụ đối tượng nào là vô cùng quan trọng để đưa ra quyết định vị trí chính xác.
4. Xem xét yếu tố cạnh tranh và sự tương thích
Lựa chọn vị trí cũng cần đánh giá khu vực xung quanh về tính cạnh tranh và sự tương thích trong việc chọn mặt bằng kinh doanh F&B. Việc đánh giá đúng hai yếu tố này sẽ giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt, tránh được những “cạm bẫy” tiềm ẩn và tối ưu hóa cơ hội thành công.
Cùng phân tích chiến lược kinh doanh F&B hai mô hình quán ăn dưới đây để hiểu thêm về 2 yếu tố này:
Tạo ra sự khác biệt và lôi kéo khách hàng trong con phố quán nhậu, quán ăn tại khu vực Lê Đức Thọ, quán Tự Do và A Choén đang được chiếm ưu thế, cần nghiên cứu kỹ lưỡng những yếu tố làm nên thành công của họ và tìm ra “lỗ hổng” hoặc nhu cầu chưa được đáp ứng trên thị trường.
- Yếu tố tương thích:
Một mặt bằng có vẻ ngoài hấp dẫn, vị trí đắc địa nhưng lại không phù hợp với mô hình kinh doanh và tệp khách hàng mục tiêu sẽ dẫn đến việc lãng phí rất nhiều chi phí đầu tư ban đầu và chi phí vận hành sau này mà không mang lại hiệu quả doanh thu như mong đợi. Một thực tế cho thấy nếu muốn mở một quán cafe sách yên tĩnh với mặt bằng đẹp, rộng rãi ngay cạnh các quán nhậu ồn ào trên phố Lê Đức Thọ sẽ không thu hút đối tượng khách hàng muốn tìm kiếm sự yên tĩnh để đọc sách và làm việc. Tiếng ồn và không khí náo nhiệt xung quanh sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến trải nghiệm khách hàng.
Ngoài yếu tố “đẹp”, chúng ta cần đặt sự tương thích với mặt bằng F&B dự kiến và khả năng tiếp cận đúng tệp khách hàng mục tiêu lên hàng đầu để tránh lãng phí chi phí đầu tư và tối đa hóa cơ hội thành công. Việc hiểu rõ đối thủ giúp bạn khai thác điểm yếu của họ và học hỏi những điểm mạnh, từ đó sẽ đưa ra được chiến lược kinh doanh riêng biệt cho thương hiệu mình.
5. Đánh giá chi phí thuê mặt bằng và các yếu tố pháp lý
Chi phí thuê mặt bằng thường là một trong những khoản chi phí cố định lớn nhất của doanh nghiệp F&B, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận. Việc đánh giá chi phí này cần được thực hiện một cách cẩn trọng và toàn diện.
- So sánh với giá thị trường: Nghiên cứu kỹ lưỡng giá thuê các mặt bằng tương tự trong khu vực về diện tích, vị trí và các yếu tố khác.
- Thuê mặt bằng cũng cần hiểu rõ chủ mặt bằng: Nắm rõ thông tin chính xác và đầy đủ để tránh một số rủi ro pháp lý không lường trước được cho bên thuê mặt bằng.
- Xem xét tỷ lệ chi phí trên doanh thu dự kiến: Với chi phí thuê không nên vượt quá một tỷ lệ nhất định trên tổng doanh thu dự kiến.
- Đánh giá giá trị thực của mặt bằng F&B: Dựa vào các yếu tố như vị trí đắc địa, lưu lượng khách hàng tiềm năng, khả năng hiển thị tốt để đánh giá có tương xứng với mức giá thuê, với tiềm năng kinh doanh mà mặt bằng mang lại không?
- Các chi phí phát sinh: Ngoài tiền thuê hàng tháng, cần tính đến các chi phí khác như tiền đặt cọc, chi phí sửa chữa ban đầu (nếu có), phí quản lý, khoản thuế,…
- Điều khoản hợp đồng thuê: Đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng thuê, đặc biệt là thời hạn thuê, điều khoản tăng giá, các quy định về sửa chữa, cải tạo và các điều khoản chấm dứt hợp đồng để đảm bảo quyền lợi tốt nhất cho doanh nghiệp.
Một ví dụ thực tế trong việc cần phải cẩn trọng khi chọn mặt bằng kinh doanh F&B:
Chị Hương, chủ một cửa hàng cà phê nhỏ đang tìm mặt bằng để mở quán tại quận trung tâm thành phố. Khi đi khảo sát, chị thấy một địa điểm rất ưng ý: nằm ngay ngã tư đông người qua lại, mặt tiền rộng, lại gần khu văn phòng – một vị trí “vàng” cho kinh doanh. Người đứng ra cho thuê cũng rất niềm nở, thúc giục chị nhanh chóng đặt cọc vì “có nhiều người khác cũng đang hỏi thuê”. Không muốn để lỡ cơ hội, chị Hương vội vàng đặt cọc ba tháng tiền thuê và ký hợp đồng mà không kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý của mặt bằng.
Chỉ vài ngày sau, chị nhận được cuộc gọi từ một người khác – cũng là người vừa “đặt cọc” thuê chính mặt bằng đó. Sau khi tìm hiểu, cả hai đều tá hỏa khi phát hiện ra người cho thuê không hề là chủ sở hữu mặt bằng, cũng không được ủy quyền hợp pháp. Họ đã bị lừa. Người giả danh chủ nhà đã “ôm” tiền cọc của cả hai và biến mất. Sự việc khiến chị Hương mất trắng tiền, lỡ kế hoạch khai trương, và phải tốn thêm thời gian, công sức đi tìm địa điểm mới.
Khi thuê mặt bằng kinh doanh, ngoài việc đánh giá vị trí đẹp, dễ tìm, thuận tiện đi lại, người thuê cần yêu cầu bên cho thuê cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sở hữu hoặc giấy ủy quyền hợp pháp từ chủ sở hữu. Việc chủ quan hoặc thiếu hiểu biết có thể dẫn đến những rủi ro lớn về tài chính và thời gian.
KẾT LUẬN:
Việc lựa chọn mặt bằng kinh doanh F&B thành công, tạo ra vị trí “đắc địa” không phải là một canh bạc may rủi mà là kết quả của một quá trình phân tích chiến lược toàn diện dựa trên nhiều yếu tố then chốt. Năm yếu tố vừa phân tích đóng vai trò như những trụ cột vững chắc, việc bỏ qua bất kỳ yếu tố nào trong số này đều có thể dẫn đến những quyết định sai lầm và ảnh hưởng tiêu cực đến sự thành công của doanh nghiệp.